'Er is geen plan B als de bewoners niet instemmen'

De driehonderd bewoners van de Rode Flat van het Tuindorp-West Complex voelden zich overvallen toen ze op 25 oktober te horen kregen over de plannen met hun flat. Ze moeten voor 31 juli 2024 hun huis uit omdat huisbaas SSH de flat grondig wil renoveren en verduurzamen waarbij ook de gevel wordt vervangen. De studenten krijgen voorrang bij het hospiteren voor een andere kamer of het huren van een studio en een verhuisvergoeding. De SSH gaat bij elke wooneenheid op bezoek om individuele afspraken te maken. Zo hoopt de SSH dat minimaal 70 procent van de bewoners instemt met het plan. Ze kunnen tot 1 februari stemmen. Wordt de 70 procent niet gehaald, dan gaat het hele verhaal niet door. 

Na het nieuws ontstond er veel onrust onder de bewoners. ‘Waarom is er niet beter en eerder gecommuniceerd?’ en ‘Waarom krijgen we niet meer tijd om te verhuizen?’ waren de belangrijkste vragen. Er werd zelfs een actiegroep opgericht die de SSH wil overtuigen om de studenten meer tijd te geven, zodat ze gefaseerd kunnen uitstromen. Een week na het nieuws werd er een informatieavond georganiseerd door SHH, maar nog bleven veel studenten achter  met vragen. 

DUB ging langs bij het hoofdkantoor van de SSH om deze vragen persoonlijk voor te leggen aan Rob Donninger, de directeur. En om te vragen waarom de renovatie niet wat later kan beginnen.

De Rode Flat, foto SSH

Klopt het dat de bewoners niet eerder op de hoogte konden worden gebracht?
"We onderzoeken de renovatie van het Tuindorp West Complex al sinds 2018 en we hebben in de tussentijd regelmatig naar de huurders gecommuniceerd over de voortgang van onze plannen. In eerste instantie onderzochten we of de renovatie behaald kon worden door het aanpassen van bestaande installaties. Daarvoor hebben we een pilot uitgevoerd in drie verschillende woningen. Helaas moesten we vaststellen dat deze aanpassingen niet tot de beoogde duurzaamheidswinst leidden. Ook de ervaringen van de huurders waren niet positief, want de installaties zorgden bijvoorbeeld voor gezoem in huis. 

"Op dat moment werd voor ons duidelijk dat we alleen konden verduurzamen als we ook de buitenkant van de flats onder handen zouden nemen. Daarvoor zouden de bewoners moeten verhuizen. Maar we wisten op dat moment nog niet zeker of dat überhaupt mogelijk was en moesten eerst meer onderzoek doen. Daarom hebben we dat nog niet op die manier aan de bewoners gecommuniceerd; we wilden geen onnodige onrust veroorzaken. 

"Naarmate het plan concretere vormen aannam, hebben we de bewoners wel laten weten dat we met een groot plan om te verduurzamen bezig waren. In februari en begin oktober van dit jaar hebben we een mail gestuurd. Daarin stond niet dat de bewoners moesten verhuizen, omdat we toen nog niet wisten of dat ook echt tot de mogelijkheid hoorde. Bovendien verhuist jaarlijks ongeveer een derde van de bewoners. Het heeft dus weinig zin om zoiets jaren van tevoren te communiceren, omdat een groot deel van de bewoners ten tijde van de operatie alweer verhuisd is. 

"Ook heb ik vorig jaar over onze plannen verteld in het tv programma Radar. Dit programma werd gemaakt omdat verontruste TWC bewoners de media hadden benaderd met de boodschap dat het binnen koud was, dat de wind door het huis waaide en dat ze zich zorgen maakten over de energiekosten. In die uitzending heb ik uitgelegd dat we binnen een jaar met een concreet plan zouden komen voor de renovatie. Dat hebben we toen ook verteld aan Boks, de huurdersvertegenwoordiging van de SSH. 

"Huurders die een beetje hebben opgelet, hadden dus kunnen weten dat het plan eraan kwam. Maar ik snap heel goed dat zulke informatie snel weer vergeten wordt. Zeker omdat er in de tussentijd weer heel veel nieuwe studenten daar zijn komen wonen. Je realiseert je waarschijnlijk pas echt dat er iets gaat veranderen als je er direct mee wordt geconfronteerd. Dus toen het plan concreet was, hebben we het verteld. Ik denk dat ieder ander moment tot dezelfde negatieve reacties geleid. We begrijpen echt heel goed hoeveel problemen de renovatie en de bijbehorende verhuizing voor de bewoners oplevert. Maar het is écht nodig, zowel voor het milieu als voor de toekomstige huurders. Iemand moet dat offer maken."

Een deel van het Tuindorp-West Complex, foto SSH

Waarom duurde het zo lang voordat de plannen concreet waren?
"Of en wanneer het project door kan gaan hangt af van meerdere factoren die we niet allemaal direct kunnen beïnvloeden en waarbij geluk ook een rol speelt. We hebben nu echt een unieke kans om het project te starten. 

"De eerste opgave was het maken van een technisch haalbaar plan. Dat kwam anderhalf jaar geleden rond. Maar toen waren we er nog niet. We moesten bijvoorbeeld eerst nog goedkeuring krijgen van de afdeling Cultureel Erfgoed van de gemeente Utrecht om aanpassingen aan de buitenkant van de flats te mogen doen. De flats zijn sinds 2017 een gemeentelijk monument. Om toestemming te krijgen moesten we eerst uitvoerig testen of de beoogde duurzaamheidsdoelen met aanpassingen aan de binnenkant konden worden behaald. Daarna moesten we het plan zo maken dat de bijzondere architectuur aan de buitenkant niet te veel zou worden aangetast vanwege de monumentale status.

"Het project moest voor ons ook financieel haalbaar zijn. Het gaat om een project van ongeveer 60 tot 80 miljoen euro; ons op één na duurste project. De kosten staan gelijk aan onze hele jaaromzet. Voor de renovatie moeten wij geld lenen, waar we rente over moeten betalen. Dit hebben we allemaal doorgerekend, en het komend jaar komt het financieel dus goed uit. 

"Ten slotte moesten we een aannemer vinden die het project kan voltooien binnen de tijd en het budget dat wij daarvoor in gedachten hebben en die ook nog eens op het juiste moment beschikbaar is. Zo’n aanbestedingsperiode kost tijd en je weet nooit precies wanneer je een geschikte aannemer vindt. Ook dat is nu bijna gelukt; we zitten in de laatste fase van het selectieproces." 

Waarom kunnen jullie de bewoners niet meer tijd geven om te verhuizen? Bijvoorbeeld een jaar extra?
"Nee, een jaar kan echt niet. Eigenlijk moeten we zo snel mogelijk beginnen nu we de kans hebben. Zoals ik al zei komt 2024 ons financieel goed uit om de renovatie  te starten, maar dat kan het jaar daarop weer anders zijn. Daarnaast weet je ook nooit zeker of de gemeente het volgend jaar nog steeds een goed plan vindt. In theorie kunnen zij hun vergunning weer intrekken. We hebben ook al de omgevingsvergunning aangevraagd. Als we die krijgen toegekend, zijn we gebonden aan een termijn waarbinnen we het project moeten voltooien. Daar zit weinig flexibiliteit in. En ook een aannemer kan niet twee jaar in de aanloopfase blijven hangen. Die gaat dan natuurlijk iets anders doen.

"Er spelen nog meer factoren een rol. We hebben het zo gepland dat we tussen al onze andere projecten ruimte hebben om genoeg personeel op deze renovatie te zetten. Ook weten we nu zeker dat we de komende periode voldoende capaciteit hebben om alle driehonderd bewoners van een nieuw huis bij ons te verzekeren. Al met al hebben we komend jaar op alle punten groen licht; een unieke kans. Maar wachten we te lang, dan kan dat zo weer anders zijn. Er hoeft maar één stoplicht op rood te gaan waardoor het voor ons niet meer gunstig is om het project uit te voeren."

Gaan jullie in de huiskamergesprekken proberen om nee-stemmers te overtuigen?
"Nee, dat begrijpen veel mensen verkeerd. We willen sowieso bij iedere eenheid langsgaan, ongeacht of ze voor of tegen zijn. We snappen dat de verhuizing een grote impact op de mensen kan hebben. Daarom willen we met de bewoners praten, hun vragen beantwoorden, kijken wat hun wensen zijn en of we iets voor hen kunnen betekenen." 

Is het mogelijk voor huisgenoten om samen met elkaar naar een nieuwe woning te verhuizen?
"Die kans is heel klein. We kunnen het onderzoeken voor mensen die het écht heel belangrijk vinden, maar garanties zijn er niet. En het kan zeker niet voor iedere eenheid. Er wordt de komende tijd wel nieuwbouw opgeleverd, maar we kunnen er niet op rekenen dat die gebouwen op tijd voltooid worden. Bovendien is ook daar niet voldoende capaciteit om iedereen collectief op te vangen. Daarom gaan we op individueel vlak naar oplossingen zoeken. Misschien zijn er wel veel bewoners die juist blij zijn om te verhuizen, omdat ze voorrang krijgen op een studio. Of misschien willen sommigen wel verhuizen, maar hebben ze fysieke hulp nodig. Er is niet één generieke oplossing voor iedereen."

Veel studenten hebben geen zin om te hospiteren. Kun je ze niet gewoon een kamer toewijzen? 
"Ik vind dat een lastige vraag. Wij hebben inderdaad die mogelijkheid maar aan de andere kant willen we mensen juist de kans geven om zelf een plek te vinden waar het goed klikt met de mensen die er al wonen. Het leek ons daarom goed om die hospiteermogelijkheid te bieden. Maar voor wie dat niet wil, proberen we een andere oplossing te vinden.

"Dit is een goed voorbeeld van waarom we de huiskamergesprekken willen voeren. Misschien concluderen we daarna wel een kamer toewijzen inderdaad de beste optie is. Of misschien alleen voor een deel van de bewoners."

En hebben jullie ook een plan voor de onderhuurders of huurders die net zijn afgestudeerd?
"We gaan per individu naar oplossingen zoeken. Er is bijvoorbeeld een verschil tussen mensen die nog zes weken bij ons mogen wonen of mensen die nog 11 maanden hebben. Dat soort omstandigheden nemen we mee in de afwegingen. Er zijn een beperkt aantal starterswoningen beschikbaar, maar we moeten per geval kijken of dat een geschikte oplossing is. Onderhuur is in theorie geen probleem, zolang het legaal is geregeld. De hoofdhuurder krijgt gewoon voorrang op een nieuwe woning, en de onderhuurder kan daar vervolgens gaan wonen. Zo nodig helpen we de hoofdhuurder, als die bijvoorbeeld in het buitenland zit, met het kiezen van een andere woonruimte en de verhuizing." 

En de financiële compensatie van 650 euro? Kan die nog omhoog?
"Nee, die is gebaseerd op een landelijke regeling en ligt ook vast in het Utrechtse ASP (Algemeen Sociaal Plan, red.) dat is overeengekomen tussen huurders, gemeente en woningcorporaties. Daarmee zouden de kosten van de verhuizing gedekt moeten worden. Bovendien betalen wij die compensatie gewoon van het geld dat door alle huurders van de SSH wordt opgebracht. Als mensen denken dat ze een hogere vergoeding kunnen afdwingen door tegen de renovatie te stemmen, dan kan ik beloven dat die vlieger niet opgaat."      

Wordt de wachttijd binnen de SSH niet veel langer door deze interne verhuizingen?
"Natuurlijk heeft het geen positief effect op de wachttijd als er ineens driehonderd mensen extra huisvesting moeten krijgen, maar het is een tijdelijk effect. Het idee is om pas met de volgende flat te beginnen als de Rode Flat wordt opgeleverd. Veel studenten kunnen dan doorschuiven. Bovendien staan tegenover deze driehonderd eenheden die tijdelijk onbewoonbaar worden, ongeveer 1500 eenheden die worden opgeleverd met onze projecten het Wisselspoor, de Baobab en de High Five." 

Als studenten nu verhuizen, blijven hun kamers leeg staan. Leidt dat niet tot sociale onveiligheid in de flats?
"Mogelijk, maar deze situatie is niet uniek en het is beperkt en van korte duur. Als de renovatie door kan gaan, verhuren we leegkomende eenheden tijdelijk. Misschien moeten we tegen het einde wat dingen dichtzetten, extra camera’s plaatsen, of tijdelijk extra mensen inzetten. Als het inderdaad nodig mocht zijn, nemen we natuurlijk die maatregelen."

Nog even voor de duidelijkheid, hoe gaat de renovatie eruit zien?
"Omdat we de bouwkundige schil gaan aanpassen, willen we meteen zoveel mogelijk verduurzamen. We willen iets aan de gevels en de kopgevels doen, asbest verwijderen en de rottende piepschuim isolatie vervangen en de woningen beter isoleren. De gevel wordt ook iets anders zodat het portiek voor de voordeur kleiner wordt en de woonkamer groter. Ook willen we de badkamers en keukens renoveren."

De keuken wordt na de renovatie groter en krijgt een extra aanrecht

Wat gebeurt er als de 70 procent instemming niet wordt gehaald?
"Nu lijkt het er misschien op dat dat percentage niet gaan halen, maar ik sluit niet uit dat mensen uiteindelijk alsnog zullen instemmen, ondanks de initiële negatieve reacties. Natuurlijk is het geen leuk nieuws dat je moet verhuizen, maar ik hoop dat de bewoners zien dat we een goed plan hebben.

"Als uiteindelijk blijkt dat de renovatie toch niet door kan gaan, maakt dat voor ons eigenlijk niet zoveel uit. Maar het zou wel jammer zijn. Hopelijk beseft men dat we dit project alleen doen omdat we nu een mooie kans hebben; niet vanuit winstoogmerk of omdat we het wettelijk verplicht zijn. Volgens het Klimaatakkoord hoeft de SSH pas in 2050 CO2-neutraal te zijn, dus de flats kunnen nog wel even in de huidige staat blijven staan, maar ideaal is dat voor de bewoners zelf ook niet.

"Natuurlijk overwegen we wel een tweede peiling als we de 70 procent nét niet halen. Maar als het plan nu maar 5 procent instemming haalt, dan gaan we er niet nog meer tijd en moeite in steken. Er is geen plan B met een kleiner pakket met wat mindere ingrepen of zoiets. We moeten dan opnieuw onze kansen en prioriteiten wegen en weten nu echt niet wat er dan uitkomt."